中高密度住宅部门已逐渐成为澳大利亚住宅房地产市场的重要组成部分，单元房稳步占据澳大利亚住房存量的更大比例。根据CoreLogic的数据，截至2020年8月，单元房占全国住房存量的25.9%，占澳大利亚首都城市住房存量的30.4%，分别较2010年初的19.6%和22.9%有所增加。
对单元房产交付的持续依赖，特别是在一些澳大利亚最大的城市，包括悉尼和墨尔本，以及澳大利亚首都特区（ACT），有限的土地供应使得低密度住宅的进一步开发变得越来越困难。
中高密度住宅部门正逐渐成为为不断增长的人口提供额外住房存量的重要工具，特别是随着家庭继续集中在大都市地区。
具有中位值637,593美元（比首都城市住房便宜约30%）的首都城市单元房为首次购房者提供了更经济的入门选择，同时也为投资者和减少家庭提供了更低维护的选项。
然而，根据最新的国家住房金融和投资公司（NHFIC）“全国住房状况”报告，预测到2027年将出现大约106,300个房屋的全国住房短缺（后来升级到175,000个住房），其中大约59%的短缺预计出现在单元房市场。
尽管需求激增，但在不确定的经济条件，较弱的资本收益，高昂的建筑成本，紧张的建筑行业劳动力市场和上升的利率的背景下，开发商和消费者都在谨慎行事。由于较少的单元房项目计划通过建设管道，完工情况可能继续减少，单元房屋在未来几年内将占新住房存量的较小比例。
值得注意的是，虽然完工和批准项目较少，但尚未完成的单元房项目管道相对较高。单元房开工量从去年12月季度的12,782增加到2023年第一季度的19,981。由于建筑行业存在限制，截至今年3月，批准但尚未完成的单位数量已增加到超过158,000。然而，单元房开工量和尚未完成的批准单元房总数仍低于2010年代中期的峰值。尽管单元房建设未能达到新的高度，但对住房的需求压力仍然很大。
由于海外来澳居民与离境人数之间的不平衡需求增加
在需求方面，比预期更高水平的净海外移民已导致整体住房需求激增。这是在海外来澳居民的数量高企以及相对于COVID前平均水平减少了约25%的离境人数的情况下发生的。图3显示了各州年度净海外移民的趋势。截至2023年3月，净海外移民达到了新的历史高点，澳大利亚人口增加了454,400人。按照当前的平均家庭规模，这相当于增加了181,723个家庭。
根据澳大利亚统计局（ABS）的迁移数据，历史平均值显示，主要城市的高密度市场更容易受到净海外移民增长的影响。从2016年以来的历史平均数来看，墨尔本东南部，墨尔本内部，悉尼内部南西部和帕拉马塔的SA4地区出现了最高的净海外移民水平。最近的长期移民到达大多数地方都是租房而不是购房。这种额外需求的影响已经在租赁市场上得到体现，截至5月份的一年内，首都城市单元房租金创下了历史新高的年度增长率（16.5%），然后在截至8月的12个月内略有下降（14.9%）。
尽管租房的经济性恶化导致了近几个月单元房租金增长速度的放缓，但单元房租金可能在一段时间内保持较高水平，尤其是考虑到预计2023年和2024年净海外移民将保持高水平。
单元房价值不足的影响
单元房历来是首次购房者寻找第一套住房或投资者寻找良好租金收益的相对经济入门选择。在低迷并逐渐下降的利率环境下，2010年代的公寓繁荣导致全国年度租金持续低增长（平均约2%），而
在最近的疫情大流行中，独立住宅的价值相对单元房产大幅上涨。
然而，面对不断增长的需求和历史低利率，2020年代初的单元房建设并没有出现同样的增长。目前，大量单元房项目仍在建设中，高利率和低消费者信心可能会抑制单元房需求和价格增长。但一旦项目管道得以消化，澳大利亚将面临相对较低数量的已批准项目，这可能会在新单位供应上产生暂时的真空。随着2024年现金利率可能降低，更多的购房需求可能会在这个时候推动单位市场的更强价格增长。
原文：https://www.corelogic.com.au/news-research/news/2023/unit-shortage-looms-over-australias-housing-market
原文作者：Kaytlin Ezzy